Introducción y planteamiento del problemaCapítulo I
Antecedentes históricos y legislativos
1. Derecho romano clásico
2. El Derecho romano postclásico
3. El Derecho visigodo
4. Los fueros españoles
5. Las Siete Partidas
6. Proyectos de Código civil: en especial, el Proyecto de 1851
Capítulo II
Tratamiento de la cuestión en determinados Códigos extranjeros
1. Los Códigos civiles francés y belga
2. El Codice italiano de 1865 y el vigente de 1942
3. El BGB
4. El Código civil portugués
5. El Code civil du Québec
Capítulo III
La obligación de transmitir en el Código civil español
1. Obligación de poner la cosa en “poder” y posesión del comprador: artículo 1462.1
2. Responsabilidad por la posesión “legal” y pacífica de la cosa vendida: artículo 1474.1 Cc
3. La perturbación en la posesión o dominio de la cosa adquirida: artículo 1502 Cc
4. La adquisición irrevocable del dominio al no ejercitar el retracto: artículo 1509 Cc
5. Tradición consistente en poner en poder del comprador los títulos de propiedad: artículo 1464 Cc
6. Atribución de la propiedad definitiva en la doble o múltiple venta: artículo 1473 Cc
7. El requisito del poder de disposición sobre la cosa para declarar válido el pago: artículo 1160 Cc
8. Integración y eficacia contractual típica: artículo 1258 Cc
9. La voluntad de las partes como canon hermenéutico: artículo 1281 Cc
10. La interpretación de las normas según el elemento sociológico: artículo 3.1 Cc
11. La facultad de resolución por existencia de cargas o gravámenes ocultos: artículo 1483 Cc
12. El cumplimiento de las obligaciones no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes:
artículo 1256 Cc
Capítulo IV
La obligación de transmitir en la posición debitoria del vendedor
1. El Convenio de Viena de 1980 de compraventa internacional de mercaderías
2. La causa del contrato
3. Supuestos en que se exige la facultad de disposición para constituir o transmitir derechos reales
3.1. Los contratos de prenda e hipoteca
3.2. El contrato de permuta
3.3. El contrato de renta vitalicia
4. La posibilidad de impugnar el contrato por error
5. Venta de cosa ajena y venta de la cosa por un comunero sin autorización de los demás. La venta de
una res nullius
6. La obligación de transmitir el dominio como obligación de resultado. Función de la imposibilidad
sobrevenida de transmitir el dominio
7. Incidencia en esta obligación del instituto del saneamiento por evicción
8. Concepto de incumplimiento de la obligación de dar y adquisición por el comprador a título
originario
9. Incidencia de los estados subjetivos en la obligación de transmitir del vendedor
9.1. Buena fe en el vendedor y en el comprador
9.2. Mala fe en el vendedor y en el comprador
9.3. Mala fe del vendedor y buena fe del comprador
9.4. Buena fe del vendedor y mala fe del comprador
10. Obligación de transmitir el dominio y ejercicio de la facultad resolutoria del artículo 1.124 Cc
A modo de conclusión
Bibliografía
Sentencias del Tribunal Supremo
Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia
Sentencias de Tribunales extranjeros
Introducción y planteamiento del problema
La cuestión que se plantea en este trabajo ciertamente no es nueva. Son diversos los trabajos de la doctrina civilista que han tratado de dilucidar concretamente cuáles eran las obligaciones de las partes que celebraban un contrato de compraventa, especialmente de la parte vendedora1.
Conocido por todos es que la finalidad del contrato de compraventa, por definición, es la de transmitir el dominio al comprador, aunque el traspaso del derecho real se produzca de diversas formas y en diversos momentos. El contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, y en nuestro sistema, como es sabido, la concurrencia de declaraciones contrapuestas de comprar y vender no produce, como regla, el traspaso del derecho real sobre la cosa, sino que únicamente crea obligaciones entre las partes. Además, aunque la finalidad sea la de transmitir el dominio, nadie puede dar lo que no tiene, por lo que ello sólo se cumplirá normalmente cuando la persona del vendedor sea titular y tenga la libre disposición del derecho vendido. Por tanto, lo que se tratará de estudiar es si, siendo el efecto normal del contrato la transmisión del dominio, no producida ésta, e ignorando la ajenidad la persona del comprador ¿podrá impugnarse el contrato o resolverse por incumplimiento, o por el contrario, no estará en el contenido debitorio del vendedor el asegurar, en todo caso, la adquisición de la propiedad, sino solamente el goce pacífico de la cosa vendida?
El problema se empezará a estudiar desde el Derecho romano, esqueleto sobre el que se ha estructurado nuestro Código civil en muchas materias, especialmente en la que nos ocupa. Para aquella época, como se examinará, coinciden los autores en afirmar que no existía en la persona del vendedor la obligación de transmitir el dominio, porque dado que no podía producirse ese efecto en todas las ventas —algunas excluidas por razón del objeto, otras por razón del sujeto— hubiera dificultado mucho el tráfico de bienes en ese período. Sin embargo, el Derecho romano instauró la institución de la evicción para los supuestos en que, perfeccionada una venta por parte de quien no tenía el dominio sobre el objeto del contrato, el comprador se veía desposeído por razón de un derecho anterior a la venta, esto es, en virtud del ejercicio de la acción reivindicatoria con éxito por parte del propietario del bien.
En este punto cabrá estudiar si la conservación del remedio a posteriori de la evicción en nuestro derecho actual implica que también se ha mantenido en nuestro Código civil la no obligatoriedad de transmitir el dominio por virtud del contrato de compraventa.
Relacionado íntimamente con el problema que nos ocupa está la cuestión de la validez de la venta de cosa ajena. Parece que fue admitida en el Derecho romano y así señalaron explícitamente las Partidas que una venta en tal forma era válida, y ello se ha consolidado en nuestra doctrina y jurisprudencia, ya que se afirma que por virtud del contrato de compraventa, las partes sólo se obligan a entregar cosa determinada o determinable (cosa genérica, cosa futura) a cambio de un precio cierto.
Ello no obstante, no puede caerse en el equívoco simplista, como después se examinará, de que admitir la validez de la venta de cosa ajena implica que el vendedor no está obligado a transmitir el dominio por el simple contrato de compraventa (ya que de lo contrario se daría cuerpo a una contradicción intrínseca). Para la perfección del contrato de compraventa sólo se requieren los particulares del art. 1450 Cc, esto es, acuerdo sobre la cosa y el precio, sin que pueda confundirse esta primera etapa con la fase ulterior o de cumplimiento, donde cabrá indagar si en ella se contiene la obligación de transmitir la titularidad del derecho transmitido.
Separadas ambas fases en nuestro derecho, donde rige sin lugar a dudas la teoría del título y el modo como regla (cfr. arts. 609 y 1095 Cc), cabrá estudiar la relación entre el sistema traslativo del dominio en los diferentes sistemas, con las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa. Según el Derecho francés, la venta de cosa ajena es nula (artículo 1.599 Code) y el sistema transmisivo es el consensual. En Italia, con el mismo sistema transmisivo, no se declara nula la venta de cosa ajena, pero se constata que el vendedor se obliga a hacer propietario al comprador, si no en el momento de la celebración del contrato, sí en un momento posterior. En Alemania, rige el sistema del acuerdo abstracto traslativo, y por tanto el propio contrato no transmite el dominio, sin embargo, señala el Código alemán que el vendedor debe transmitir el dominio en el contrato de compraventa. Por ello aunque la ley establezca como efecto inmediato del consentimiento la traslación del derecho real, ello sólo se producirá cuando se den los presupuestos específicos previstos en la ley, con lo que nunca producirán efectos reales inmediatos las ventas de cosas futuras, genéricas y ajenas.
Como puede observarse, la relación existente entre sistema traslativo y obligación de transmitir a priori, no es determinante, aunque deberá examinarse y estudiarse cómo se articulan en la práctica cada uno de estos elementos.
Después del examen del derecho histórico y del derecho extranjero, nos introduciremos en el derecho español y en la regulación del Código civil, el gran culpable de la ambigüedad de esta cuestión, ya que en él pueden encontrarse argumentos a favor de la obligación de transmitir el dominio y otros que claramente sostienen que lo que debe transmitirse es la posesión pacífica de la cosa, pero no el dominio.
Otro aspecto que se tornará preciso examinar será la causa del contrato de compraventa. ¿Qué implica comprar determinada cosa? ¿Qué pretende en ese acto el comprador? Implica normalmente que el comprador tiene intención de llegar a ser propietario, podríamos responder, pero, ¿puede obligarse al vendedor a que, en todo caso, se produzca ese efecto? Algunos autores utilizan como argumento para demostrar que la causa del contrato de compraventa consiste en la transmisión en todo caso, señalando que todo comprador de a pie, al celebrar el contrato piensa que evidentemente será propietario de la cosa después de celebrado el mismo y que si hubiese sabido que no llegaría a ser propietario no hubiera comprado nunca. Sin embargo, para examinar propiamente la causa del contrato de compraventa no podemos basarnos exclusivamente en aspectos sociológicos o subjetivos, porque luego nos podrían argumentar fácilmente que también el ciudadano de a pie cree, cuando constituye una hipoteca, que el acreedor hipotecario sólo puede atacar la finca ante el impago de las cuotas del préstamo, cuando en realidad, el pacto de concreción de la responsabilidad en la hipoteca es una excepción que casi nunca ve la luz y que regula el artículo 140 LH.2 O también nos podrían argumentar que cuando una persona de a pie compra un bien, mueble o inmueble, cree que ya es suyo desde el momento en que firma el contrato o paga parte del precio, sin que pueda imaginarse la existencia de la teoría del título y el modo, que no permitirá que sea propietario hasta que la cosa le haya sido entregada en las formas admitidas por nuestro ordenamiento.
Todo ello nos lleva a que debamos estudiar a fondo la problemática del error sustancial sobre la cosa objeto del contrato o en las cualidades de la persona del otro contratante, cuando aquella persona compradora ha confiado fielmente en que el vendedor era el propietario de la cosa que vendía o en que tenía plenas facultades para disponer del bien objeto de la venta.
Algunos autores sostendrían que el comprador no está desamparado por el Derecho, sino que existe el instituto del saneamiento por evicción para protegerle en los supuestos en que sea perturbado en su posesión legal y pacífica. Durante ese tiempo, el comprador será un usucapiente con el peligro de ser desposeído en cualquier momento, bien por parte del propietario, bien por un tercero que disponga de mejor derecho. Ante ello sólo tendrá los interdictos durante el primer año y quizá, pasado éste, la denominada acción publiciana.
Ante ello, y cuando sea conocedor de que el contrato de compraventa no le ha hecho propietario, por existir un defecto en las facultades de disposición del vendedor, no podrá solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, pedir que se le devuelva el precio más los daños y perjuicios antes de que el vendedor desaparezca o devenga insolvente. Tendremos que esperar que no aparezca el verdadero propietario, usucapiendo entretanto el derecho de propiedad, y en esta situación, qué comprador realizará mejoras en la cosa, si su condición es la de mero poseedor de mala fe. Parece que el derecho no puede permitir situaciones de inseguridad jurídica como la expuesta aquí, y que si alguien quiere ser poseedor de cierto bien durante un tiempo a cambio de un precio, existe el contrato de arrendamiento para dar solución a los intereses de las partes.
En las páginas siguientes se intentarán resolver todas estas cuestiones y se determinarán las obligaciones del vendedor en un contrato típico, el que contiene una mayor regulación de todos los que aparecen en el Código, pero que deja por resolver importantes y trascendentales cuestiones.
Capítulo I
Antecedentes históricos y legislativos
1. Derecho romano clásico
Empezamos el análisis histórico de las obligaciones del vendedor y, en especial, de la obligación de transmitir el dominio al comprador, en el Derecho romano, durante la época denominada clásica. Nuestra intención en este momento no es la de hacer un análisis pormenorizado de la institución de la compraventa en esa época, ya que tal finalidad excedería de los propósitos de este trabajo; sino el recoger y analizar las conclusiones a las que han llegado los romanistas sobre esta cuestión.
Conviene en este momento, antes de entrar en el estudio de la compraventa y las obligaciones derivadas de tal contrato, hacer hincapié en una cuestión conceptual que tendrá su trascendencia a lo largo del trabajo. Se trata de definir el significado de la expresión obligación de dar (dare) contrapuesta a la obligación de entregar (tradere), y observar si ambas fueron exigibles conjuntamente a lo largo de esta época y si lo son actualmente.
En el Derecho romano dicha obligación de dar implicaba, no la de entregar la posesión de determinado bien, sino la de hacer adquirir el derecho sobre ese bien al accipiens, esto es, implicaba una obligación de resultado en tanto que hasta que no se hubiese hecho adquirir el derecho sobre la cosa al adquirente, existía incumplimiento3. Esta acepción de la obligación de dar en el derecho romano no ha pasado con el mismo significado a los Códigos civiles que han recibido influencias del mismo4. Sin embargo, la expresión “obligación de dar” es aún útil para significar esa necesidad de acometer el resultado de hacer adquirir determinado derecho a la otra parte contratante5. Por ello se torna útil la distinción entre obligación de “dar” la cosa comprada y la obligación de “entregar” la cosa comprada. La primera consistirá, no en una obligación de hacer, esto es, un dar en sentido físico o impropio, sino un dar en sentido jurídico o propio, que consistirá en hacer adquirir el dominio de la cosa vendida por parte del comprador, aunque no sea a título derivativo6. De ahí la importancia de otra distinción, esto es, entre los conceptos de entrega y tradición. La entrega de la cosa, incolora, puede desempeñar diversos efectos jurídicos dependiendo del negocio del que traiga causa (p. ej. arrendamiento, mandato, depósito, comodato...); en cambio el concepto de tradición implica naturaleza de acto debido7 que obedece a la consumación de un contrato traslativo del dominio o de otro derecho real (cfr. artículo 609 Cc). Con la tradición, como acto debido de un contrato de compraventa en la que el vendedor tenga poder de disposición sobre la cosa, se transfiere el dominio al comprador, lo que configura la llamada obligación de “dar”. Sin embargo, aunque deban existir ambas para consumar el contrato y extinguir la obligación del vendedor, puede existir entrega sin tradición (entrega de cosa ajena; pacto de reserva de dominio) y tradición sin entrega (venta de cosa propia del vendedor y con poder de disposición mediante escritura pública)8.
En el Derecho romano el contrato de emptio-venditio9 era un contrato consensual, conformado por dos estipulaciones diversas, en el que un contratante (vendedor) se obligaba a entregar a otro (comprador) la posesión de una cosa y a garantizarle su goce pacífico, mientras que el primero se obligaba a transmitir como contraprestación, la propiedad de una suma de dinero10. Es por ello un contrato bilateral en el que las partes se obligan, una a la entrega de la pacífica y definitiva posesión de una cosa, la llamada vacuam possessio tradere, y la otra, a pagar el precio estipulado en dinero, el llamado pretium11. Por tanto, estamos ante un contrato consensual que por sí solo no será capaz de provocar el tránsito de derechos reales de un sujeto a otro12, y por ello se ha señalado que la compraventa no era un modus adquirendi, sino más bien un titulus ad adquirendum, ya que la transmisión dominical se efectuaba con posterioridad a la venta por medio de la mancipatio, la in iure cessio y la traditio13.
Como es sabido, en esta época rige el principio de aplicación personal del derecho frente al principio de territorialidad, lo que implica que en un mismo territorio podían coexistir sujetos con diferentes derechos aplicables14. Ello comportaba, obviamente, la aplicación de diferentes métodos a través de los cuales dichos sujetos contrataban y se obligaban entre ellos, el ius civile para el cives, y el ius gentium para los extranjeros. Pero esta diversidad de regímenes jurídicos aplicables en un mismo territorio provocaría necesariamente la interrelación de sujetos con diversos derechos aplicables. Los ciudadanos romanos (cives) contrataban y negociaban entre ellos pero también con los peregrini y los latini, a los que no se les aplicaba el derecho romano (ius civile), sino el llamado ius gentium. Pero los efectos de estos contratos no eran iguales para todos: el denominado dominium ex iure Quiritium sólo podía ser adquirido por el ciudadano romano; el no ciudadano, aunque goce de ius commercii, y sea capaz de realizar la mancipatio, no adquiere la propiedad quiritaria15.
En efecto, los ciudadanos romanos mediante el contrato emptio-venditio se transmitían la propiedad de ciertos bienes, utilizando determinadas formalidades dependiendo del bien en concreto que se quería transmitir. Si se trataba de una res mancipi, debía utilizarse la mancipatio o la in iure cessio, debiendo seguir la denominada traditio para las res nec mancipi16. La particularidad era que las formalidades de la mancipatio para la transmisión de las res mancipi estaban reservadas exclusivamente a los cives, e impedidas a los extranjeros, por lo que la emptio-venditio realizada entre cives y peregrini o por estos últimos entre sí, no podía transmitir el dominio. Por lo que respecta a las res nec mancipi, las mismas no podían ser objeto de dominio quiritario17.
GAYO en sus Instituciones detalla las dos clases de propiedad que existían: “Réstanos advertir que entre los extranjeros sólo hay una clase de propiedad, pues se entiende que o son dueños o no lo son. Ya antiguamente el pueblo romano se regía por esta norma, pues uno o era dueño ex iure Quiritium o no se le consideraba propietario. Pero posteriormente se estableció una división de la propiedad, de modo que uno pueda ser dueño ex iure Quiritium y otro tener la propiedad bonitaria (in bonis habere). Así, si no te transmito una res mancipi por mancipatio o por in iure cessio, sino que simplemente te la entrego la cosa se hace de tu propiedad bonitaria, pero sigue siendo mía ex iure Quiritium hasta que tú, poseyéndola, llegues a adquirirla por usucapión”18.
Al hacerse depender la adquisición de la propiedad de un acto solemne, formal y abstracto, tuvo que buscarse una solución contra la rigidez de este principio civil poco adecuado a las exigencias de seguridad del tráfico comercial; esa solución la presentó el derecho de gentes, a través de la figura del praetor peregrinus19, permitiendo que el comprador bonitario (no quiritario) pudiera ejercitar, ante la reclamación del dominus-vendedor, la exceptio rei venditae et traditae, o la exceptio doli, además de contar con el instituto de la usucapión para consolidar la adquisición, y de la acción publiciana, en defensa del propio vendedor y de terceros20.
Por ello se constata que fueron razones del comercio internacional las que forzaron a que en esta época no fuera exigible para el vendedor la transmisión de la propiedad de las cosas vendidas, ya que de lo contrario se hubiera minado, en gran manera, el tráfico comercial21. Y es más, se llega a afirmar que un convenio en el que se pretendiera la transmisión de la propiedad no era considerado como venta22.
Sin embargo, este entramado jurídico existente en esta época ha llevado a crear una errónea interpretación de las obligaciones del vendedor en el Derecho romano23. El hecho de que se afirme con unanimidad que en esta época el vendedor no estaba obligado a transmitir la propiedad de la cosa24, porque existían defectos de capacidad en determinados sujetos25, o por ser impropios determinados bienes (fundos provinciales), no puede hacer pensar que la única obligación del vendedor fuera la transmisión de la posesión, de la vacuam possessio26. Por ello, parece más acertado constatar que el vendedor quedaba obligado a realizar todo aquello que estuviese en sus manos para procurar que el contrato generase sus efectos típicos, a veces impedidos por defectos estructurales, y dichos efectos no son otros que hacer propietario al comprador27. Se puede afirmar con ello que la finalidad del contrato de compraventa en el Derecho romano era la de transmitir el dominio, si bien dicha transferencia no formaba parte del contenido debitorio del vendedor, es decir, no era exigible, o no podía entenderse como un supuesto de incumplimiento de las obligaciones del vendedor aquella venta en la que no se transmitiera el dominio al comprador28. En este sentido cabe reiterar que la protección de que disponía el comprador se limitaba al hecho de que fuera privado de la cosa por la acción reivindicatoria de un tercero, y no podía, de ordinario, resolver la relación por incumplimiento, ya que no estaba en el contenido debitorio del vendedor el transmitir el dominio29.
Sin embargo, no cabe olvidar que la obligación del vendedor no puede limitarse exclusivamente a la vacuam possessio tradere, sino que el Derecho aplicable en la época establecía determinadas garantías que corroboraban la finalidad traslativa de la venta, como son la obligación de transmitir el dominio cuando los sujetos del contrato fueran ciudadanos romanos, juntamente con la exigencia de la mancipatio; la facultad del Pretor de exigir la constitución de una garantía frente a una posible evicción; la exceptio rei venditae et traditae, ante una posible reivindicación del propietario-vendedor; la acción publiciana, encaminada a hacer adquirir la propiedad por usucapión, y la exceptio doli, en los supuestos en que era admitida30.
En este sentido el vendedor debía garantizar al comprador cualquier pretensión de un posible tercero dominus del bien vendido, por lo que debía estar dispuesto a intervenir en el procedimiento litigioso en que se viese inmerso el comprador por razón de la propiedad de la cosa vendida31.
De acuerdo con lo precedente, si bien el comprador no puede dirigirse contra el vendedor por el solo hecho de que no haya habido transmisión del dominio, sino que deberá esperar a la evicción, se exceptúa el caso en que el vendedor hubiese vendido con conocimiento de que la cosa era ajena sin que el comprador lo supiera, supuesto en que podía accionar con la denominada actio empti, sin necesidad de esperar la evicción, porque se entendía que existía una actuación dolosa por parte del vendedor32. En este caso lo que se pretende no es excepcionar la inexistente obligación de transmitir la propiedad por parte del vendedor, sino el hecho de sancionar la mala fe del sujeto que vende con engaño, permitiendo a la otra parte provocar la resolución del contrato sin necesidad de esperar a que el legítimo propietario ejercitara la acción reivindicatoria33.
Por tanto, cabe destacar que no obstante la anterior excepción destinada a sancionar la acción dolosa del comprador, en el derecho romano no existía una obligación por parte del vendedor de transmitir la propiedad de la cosa vendida34, ni en el momento obligacional del contrato, ni posteriormente en el momento del cumplimiento o entrega de la cosa, y por tanto se puede predicar de esta época el hecho de que era válida la venta de cosa ajena de principio a fin, por la consideración de la clase de bienes existente y por la aplicación personal del derecho35.
En el caso de que el comprador se viere inquietado y desposeído de la cosa comprada, antes de que transcurriera el plazo de año y día para la usucapión, el comprador podía requerir al vendedor para que compareciera en el juicio y en él expusiera sus argumentos para impedir que el tercero eviccionase36. La exigencia de citar al vendedor para que concurriera en el juicio parece que se debió a que de esta forma se evitaba que el vendedor pudiera alegar que la cosa se perdió en el juicio por un hecho imputable al comprador, esto es, por una mala defensa en el proceso. En el concreto caso de la stipulatio, era frecuente que las partes pactaran las consecuencias para el caso de evicción, y que consistían en el doble del precio, stipulatio duplae, o simplemente en una indemnización de los daños y perjuicios producidos, stipulatio habere licere37. Ello no obstante los derechos que se conceden para el caso de evicción son renunciables mediante el pactum de non praestanda evictione.
Este es el régimen de la compraventa con relación a la transmisión de la propiedad en el Derecho romano clásico, y por ello se afirma por la doctrina que sólo posteriormente, en el derecho justinianeo38, donde al desaparecer las distinciones entre los diversos tipos de bienes39 y la diversidad de regímenes jurídicos diversos entre los sujetos habitantes de un mismo territorio, es cuando se torna esencial en el contrato de compraventa la transmisión de la propiedad de la cosa al comprador como una de las obligaciones de la compleja posición jurídica del vendedor, que es lo que se estudiará en el apartado siguiente40.
2. El Derecho romano postclásico
Entre la larga etapa del Derecho romano clásico y la época de la codificación tenemos testimonio de algunos textos de nuestro derecho histórico, que si bien no se pronuncian expresamente sobre la obligatoriedad de la transmisión de la propiedad en la compraventa, sí se inclinan por dar validez o prohibir la venta de cosa ajena.
Es evidente que sería precipitado y erróneo, como se afirmó más arriba, querer vincular directamente la validez o la invalidez de la venta de cosa ajena con la obligatoriedad de la transmisión del dominio en la compraventa41, aunque pueda pensarse que en esos ordenamientos en que se prohíbe expresamente la venta de cosa ajena deba ello implicar necesariamente la obligatoriedad de transmitir el dominio. Por ello en este momento expondremos solamente el contenido de los textos históricos que se han pronunciado sobre alguno de estos aspectos sin querer con ello llegar a conclusiones rotundas sobre la referida obligatoriedad.
Estudiado en el apartado anterior los deberes del vendedor en el Derecho romano clásico, donde claramente se estableció la no obligatoriedad de transmitir el dominio, y la validez de la venta de cosa ajena, con una protección del comprador inquietado mediante la institución de la evicción, conviene ahora centrar nuestra atención en el Derecho romano postclásico para pasar seguidamente al Derecho visigodo.
En esta etapa la figura de la compraventa sufre diversas modificaciones que van a condicionar los deberes y derechos de las partes. Al desaparecer en el año 212 con la Constitutio de Caracalla la distinción entre ciudadanos romanos y los que no lo eran, juntamente con la desaparición de la distinción entre res mancipi y nec mancipi, pierden fuerza las formas solemnes de celebración de la compraventa como eran la mancipatio y la in iure cessio. Con esta evolución se arriba a considerar la venta como un acto al contado, como un acto único del cual resulta directamente el efecto traslativo, a diferencia del Derecho romano clásico donde se distinguía el contrato como simple acuerdo, que origina ciertas obligaciones entre las partes y además, el ser la causa de un acto traslativo42. Esto se aprecia en el Epitome43 y en las Instituta44 de Gayo que no distingue, como sí ocurría en el Derecho clásico, entre causa y modo de adquirir, sino que expresa que las causas de adquisición se reducen en el Epitome a los negocios de donación y venta, lo que nos indica que en el Derecho romano postclásico existe una confusión entre los actos de obligación y los actos de enajenación45.
En cuanto a la cuestión de la venta de cosa ajena, puede afirmarse que en la época del Derecho romano postclásico existe una prohibición de la venta de cosa de la que no se ostenta la propiedad. En la Interpretatio de las Sentencias de Paulo se expresa de esta manera46. Las consecuencias previstas para estos supuestos radicaban en que el comprador tenía que devolver el precio al vendedor, en los supuestos en que el verdadero propietario recuperaba la cosa, o bien el duplo del precio recibido (poena dupli)47. Con ello se puede afirmar que con la prohibición de la venta de cosa ajena, de la nulidad de la misma, se deduce la existencia en esta época de la obligación del vendedor de transmitir la propiedad, a diferencia del Derecho romano clásico.
3. Derecho visigodo
En este período sigue la evolución de la compraventa, en la que, si bien conserva muchos aspectos del Derecho romano postclásico, añade otros de influencia germánica, o incluso helénica. Un punto a destacar es la importancia de celebrar por escrito las ventas, ya que, si no, debía probarse mediante testigos la entrega del precio, para entender perfeccionada la misma. En efecto, la entrega del precio es el aspecto principal del acuerdo, el requisito esencial para la perfección de la venta, lo que debía probarse, bien por escrito, bien si la venta era oral, mediante la presencia de testigos48.
Sobre la cuestión de si existía en el Derecho germánico la obligación de transmitir el dominio en el contrato de compraventa, se ha señalado que el vendedor no cumplía con la simple entrega de la cosa (vacuam possessio) sino que debía procurar la propiedad49. La venta romana, teniendo en cuenta el contenido debitorio del vendedor no obligado a transmitir, no podía atribuir al comprador un ius ad rem, a diferencia del derecho canónico y feudal, en el que se señala que existía la obligación de procurar la propiedad al comprador50.
Al igual que en el Derecho romano postclásico, en el Derecho visigodo no se admite la venta de cosa ajena. En el caso de producirse, el Código de Eurico establece como consecuencia la nulidad, sin que la misma tenga ningún efecto para el verdadero dueño51. En efecto, durante los siglos IV y V se modifica totalmente el tratamiento de la venta de cosa ajena, abandonando el clásico principio romano de su validez, producto de un proceso de vulgarización que tiene su cénit en el Código de Eurico52. Se mantiene también en este aspecto la pena del doble a favor del propietario y la responsabilidad del vendedor frente al comprador, a quien debe devolver el precio de la venta, quedando libre de toda culpa y responsabilidad el comprador. Cabe añadir que si el comprador hubiera hecho mejoras en la cosa comprada, éstas también deberán ser indemnizadas por parte del vendedor no propietario53.
En la regulación que de la materia hacía el Fuero Viejo, puede verse en la Ley XI, del título I del libro IV, que proclama también la nulidad de la venta de cosa ajena. Si bien se ha destacado que esta nulidad se refiere concretamente sólo al caso de venta de herencia futura54.
4. Fueros españoles
En la versión romance del Liber Iudiciorum, el Fuero Juzgo (~ 1241), se hace referencia a la venta de cosa ajena. En el libro V, título IV, que versa sobre “De los cambios y ventas” se dice en la Ley 7 que “El que tome, compre ó reciba dada cosa agena, sabiendo serlo, y pudiendo probarlo su dueño, paguela á éste con 3 tantos; si fuere liberto, paguela doble; y siendo siervo el que la tome, debe satisfacerla y recibir 100 azotes.” También se refiere a la venta de cosa ajena, prohibiéndola, la Ley 9: “El que diere o venda cosa agena, paguela doble á su dueño, y al comprador el precio con las mejoras, que hubiere hecho y el Juez estime.” Dada la regulación prohibitiva de la venta de cosa ajena, se puede deducir que existía para el comprador la obligación de trasmitir el dominio en la compraventa.
El Fuero Real (1255), inmediatamente posterior al Fuero Juzgo, establece una clara diferencia entre la compraventa y la permuta, señalando que la compraventa se produce cuando: “do quier que se da cosa cualquier por dineros, es vendida”55.
En cuanto a si en el Fuero Real existía la obligación por parte del vendedor de transmitir la propiedad de la cosa vendida, cabe examinar el trato que el mismo daba a la venta de cosa ajena. A diferencia de nuestro derecho actual56, y en la misma línea que el Fuero Juzgo, en este cuerpo legal sí existía una regulación sobre la venta de cosa ajena, que se expresaba en el principio general de que nadie puede vender cosas que no fueren de su propiedad, sin el mandato y autorización de su señor o propietario57. La consecuencia de la celebración de una venta de cosa ajena era, a parte de la irrelevancia para su propietario, la obligación de pagar una pena (poena dupli) por parte del vendedor, además de una cantidad o caloña, que se cifraba en cinco maravedíes58. Sin embargo, cabe destacar un aspecto importante en esta regulación, aspecto que tendrá posterior relieve en las regulaciones de los Códigos civiles modernos, esto es, la relevancia de las consecuencias de la venta de cosa ajena dependiendo de si el comprador es de buena o mala fe.
En este punto sostiene el Fuero Real que si el comprador tenía conocimiento de la ajenidad de la cosa, la venta es nula, y tanto el comprador como el vendedor tendrán que indemnizar al propietario con el doble del valor de la cosa vendida, además de la necesidad de indemnizar también el lucro cesante59. En el supuesto en que el comprador fuera de buena fe, se desencadenan en el Fuero Real dos líneas de consecuencias para el vendedor: la primera para con el comprador, a quien deberá devolver el precio junto con la cantidad pactada en la cláusula penal para el caso de evicción, así como todas las mejoras realizadas en la cosa comprada. En segundo lugar, para con la persona del legítimo propietario, a quien el vendedor deberá devolver la cosa, junto con una indemnización calculada como valor igual al de la cosa vendida60.
Examinada la regulación del Fuero Real, su contenido se presume influenciado por el Derecho romano postclásico, donde, después de abandonarse la no necesidad de transmitir la propiedad en la compraventa, por la existencia de diversidad de tipos de bienes y de derechos aplicables a cada persona, se instaura la necesidad de transmitir el dominio en las ventas61. Del Derecho romano postclásico pasa al Derecho visigodo, recogiéndose en el Código de Eurico, que después pasará, por obra de Recesvinto, al Liber Iudiciorum62. De este pasó al Fuero de Soria63 y de este último, al Fuero Real64.
Finalizado el examen de los cuerpos legales en los que se sanciona con la pena de nulidad a la venta de cosa ajena, puede afirmarse que la causa de dicha nulidad, al producirse el acto adquisitivo como acto simultáneo, se debió muy probablemente, a la obligación por parte del vendedor de transmitir la propiedad de la cosa vendida. Esta parece ser la opinión que puede extraerse de las escasas fuentes de que se dispone. Ello no obstante, se cierra esta etapa de prohibición con el Fuero Real, el cual dará paso al Código alfonsino en el que se establece la validez de la venta de cosa ajena.
5. Las Siete Partidas
En el Código de Las Siete Partidas (1256 a 1265) se da un giro importante de toda la tradición castellana sobre la validez de la venta de cosa ajena. Este giro no es arbitrario y obedece a la recepción del derecho justinianeo en las Universidades europeas, especialmente en Bolonia, que siguen fieles al derecho romano sin dejarse influenciar por el Derecho local65.
En cuanto a la regulación del contrato de compraventa, las Partidas lo configuran como un contrato consensual y simplemente obligatorio. Se establecen como obligaciones de las partes, la de entregar la cosa con todos sus accesorios y la de pagar el precio por el comprador, sin que se imponga por el texto legal, explícitamente, la obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida. A esta normativa se añade una regulación del saneamiento por evicción (P. 5,5,19 y 32)66.
Se afirma en la Partida 5,5,19 que “Cosa agena vendiendo un ome a otro, valdra la vendida.” De ello se deduce, que al igual que en el Derecho romano clásico, este tipo de venta es válida67. Se aprecia en la regulación del Código alfonsino que las consecuencias parecen ser contrarias a aquellas establecidas en el Derecho visigodo o en el Fuero Real. En este caso se sostiene en las Partidas que la venta de cosa ajena es válida y en el supuesto en que el comprador fuese de mala fe, y perdiere la cosa por reclamación del propietario, perderá el derecho al precio, a no ser que se pactara diversamente. En cambio, si el comprador era de buena fe y se ve privado de la cosa por parte del legítimo dueño, luego el vendedor deberá devolverle el precio, sufrir los riesgos y satisfacer los daños y perjuicios sufridos por razón de la venta de la cosa. Por tanto a partir de este cuerpo legal se olvidan las fuertes consecuencias vistas más arriba respecto de la poena duplae, que el vendedor había de satisfacer en algunos casos al dueño de la cosa, además de la devolución de precio y mejoras al comprador de la cosa de buena fe.
Si bien es conocida por todos la influencia que las Partidas sufrieron de los textos del Derecho romano, sin embargo, cabe sostener que los motivos que provocaron la admisión de la venta en la época clásica del Derecho romano no concurren en el momento en que se promulgan las Siete Partidas. Por ello, si bien en el Derecho romano clásico debía admitirse la no necesidad de transmitir la propiedad en las ventas, ya que ello hubiese paralizado las emergentes ventas comerciales, causado por las especialidades de la época, la admisión de la venta de cosa ajena en las Partidas no debe vincularse necesariamente a la no obligatoriedad de transmitir la propiedad en la compraventa, o al menos no con la misma rigidez con que debe hacerse en la época del Derecho romano clásico. Sin embargo, sabemos que el contenido principal de Las Partidas fue de Derecho común, donde ya se habían superado los inconvenientes del formalista Derecho romano clásico, sobre todo en cuanto a la diversidad de clases de bienes y la diversidad de Derechos personales aplicables. Con todo ello, cabe concluir, que en Las Partidas se produce un giro respecto del Derecho anterior, sin que el mismo tenga una clara explicación.
6. Proyectos de Código civil: en especial, el Proyecto de 1851
Después del examen del Derecho histórico castellano, que transita desde la última etapa del Derecho romano hasta finales de la Baja Edad Media, en el que hemos apreciado una continua preocupación por el legislador del momento en dar respuesta a la validez o no de la venta de cosa ajena, y en conexión a ella, la de la obligación de transmitir la propiedad en la compraventa, en la Codificación el panorama cambia considerablemente. Del estudio de todos los proyectos que de Código civil español se redactaron, no existe ninguno en el que conste o se pueda deducir explícitamente la obligación de transmitir la propiedad por parte del vendedor. Sólo en el Proyecto de 1836 aparece una referencia a la venta de cosa ajena, que el mismo declara nula (artículo 1030.4)68. Sorprende que el Proyecto de 1836, que no siguió al Code francés en cuanto al sistema de transmisión de la propiedad por el solo consentimiento, acogiera sin embargo, la nulidad de la compraventa de cosa ajena, que sí regula éste. Cabe tener en cuenta que en este momento, aunque sea supletoriamente, están en vigor las Partidas que proclaman una total validez de dicha venta69. Pero el Proyecto 1836 cae en las mismas contradicciones que el Code francés, ya que declara absolutamente nula la venta de cosa ajena, pero en cambio, se le considera a este título suficiente, justo título para la usucapión (artículo 725 ss.) y se establece, además, una regulación sobre el saneamiento por evicción (arts. 1071 ss.)70.
En cuanto al antecedente más próximo de nuestro actual Código civil, el Proyecto de 1851, cabe destacar que el mismo no se pronunció ni sobre la validez de la venta de cosa ajena, ni sobre su nulidad, ni tampoco sobre la obligación del vendedor de transmitir la propiedad en el contrato de compraventa. Sin embargo, sobre este aspecto señala el propio GARCÍA GOYENA, en sus concordancias al artículo 1397 del Proyecto, que no existe tal obligación por parte del vendedor, y que en el caso en que el comprador descubra que la cosa no era propia de quien se la vendió, no tenía otro remedio que esperar a la evicción71. Sorprende aquí, al igual que en el Proyecto de 1836 la parcial pero importante influencia del Code. Si bien ahora no se declara nula la venta de cosa ajena, lo cual nos llevará a su implícita admisión, rechazando el artículo 1599 Code, en cambio se acoge repentinamente el sistema de transmisión solo consensu, aspecto que no había acogido el proyecto de 1836.
Si se examinan concienzudamente los artículos que regulan la compraventa en nuestro actual Código civil y se comparan con los del Proyecto de 1851 se aprecia su gran similitud. Sólo en algunos puntos, que no se refieren concretamente a las obligaciones del vendedor, existen algunas diferencias, pero que en realidad no tienen ninguna trascendencia. Quizá sólo quepa destacar la literalidad de un artículo con su correspectivo del Código actual que podría dar argumentos para los partidarios de que en nuestro actual Código se contiene una obligación de transmitir.
Según el artículo 1474 del Código civil vigente: “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2.º De los vicios y defectos ocultos que tuviere.” Por su parte, el artículo paralelo del Proyecto, el artículo 1387 dice así: “Por el saneamiento expresado en el artículo 1383 el vendedor responde al comprador: 1.º De la posesión pacífica de la cosa vendida. 2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.”
El hecho de que en el vigente Código se haya introducido la palabra “legal” podría significar que no se trata de un simple traspaso posesorio, sino que la tradición deba llevar consigo la conclusión del efecto transmisivo de la compraventa. Sin perjuicio del análisis que se realizará más adelante sobre este artículo, cabe señalar por el momento que la doctrina ha constatado que esa pequeña diferencia consistente en añadir la palabra “legal” en dos proyectos tan diversos en otras materias, no puede llevar a creer que en uno no se exigía la obligación de transmitir y en el otro sí72.
Antes de cerrar el examen del Proyecto de Código civil de 1851, quisiera hacer hincapié en una cuestión que tiene cierta relación con el objeto de este trabajo. Como se sabe, el Proyecto de García Goyena instauró como novedad, siguiendo al Code francés (artículo 1138) el sistema de transmisión de la propiedad y demás derechos reales mediante el solo consentimiento expresado en la perfección del contrato traslativo73. Así lo señalaba el artículo 981 del Proyecto 1851 al sostener que “La entrega de la cosa no es necesaria para la traslación de la propiedad; lo cual se entiende sin perjuicio de tercero para el caso previsto en los artículos 1859 y siguientes, del título 20, libro 3 de este Código. La propiedad pasa al acreedor, y la cosa está á su riesgo desde que el deudor queda obligado á su entrega, salvo lo dispuesto en el párrafo 2 del artículo 1006”. Si bien esta adopción del moderno sistema de transmisión solo consensu solo triunfó en el Code y en el Codice de 1865 —en cuanto a los Códigos denominados de la primera etapa—, me interesa resaltar, por cuanto se refiere a nuestro Proyecto de 1851, el artículo siguiente al trascrito, esto es, el artículo 982, que resuelve los problemas de las dobles ventas. Ante ello, el lector se percata enseguida de la incongruencia, en un sistema de transmisión solo consensu, de normas que resuelvan los supuestos de dobles disposiciones, ya que si por la perfección del contrato ya se produce la transmisión de la cosa presente, específica y determinada, cómo es posible que ese vendedor pueda crear el conflicto de una ulterior disposición sobre el mismo bien ya transmitido. Pues bien, dice el artículo 982 del Proyecto de 1851 que “Cuando por diversos contratos se haya uno obligado á entregar la misma cosa á diferentes personas, la propiedad se trasfiere á la persona que primero haya tomado posesión de la cosa con buena fé, si fuere mueble; siendo inmueble, se estará á lo dispuesto en el artículo 1859, salvo en ambos casos al adquirente de buena fé el derecho que le corresponda, según lo dispuesto en la Sección 3, capítulo 3 de este título.” Aunque parezca sorpresivo este particular, sostiene GARCÍA GOYENA que se trata de una excepción fundada en la necesidad de la seguridad del tráfico de bienes, y que además, ello evita pleitos74. Es decir, en los sistemas solo consensu, la perfección del contrato traslativo provoca no sólo el nacimiento de derechos obligacionales entre las partes, sino también el nacimiento de efectos reales, erga omnes, ya que aunque la cosa específica y determinada no se haya entregado, la misma pasa a integrar el patrimonio del comprador, estando obligado el vendedor a transferir la posesión que ostenta por tolerancia del dueño, esto es, del comprador. No se olvide que este comprador, en virtud del principio res perit domino, también soporta los riesgos de la cosa desde la perfección del contrato. Por ello, choca sobremanera el hecho de que se argumente la existencia de dicha excepción que desvirtúa absolutamente la funcionalidad del sistema de transmisión consensual75.
Por si ello fuera poco, y conociendo el afrancesamiento del Proyecto de García Goyena, no es de extrañar que si se examina el articulado del Code Napoleón se encuentre la misma solución, que también copió el Codice de 1865, y conservó el vigente Codice de 1942. Se trata de los artículos 1141 del Code y 1155 del Codice civile de 1942. Según la doctrina italiana, que ha estudiado el tema, no estamos ante una excepción del principio general, sino que el argumento sostenido para dar explicación a este articulado contradictorio es que, en el sistema solo consensu, para transmitir la propiedad de la cosa es suficiente el consentimiento, pero ello no es suficiente, en cambio, para transferir el poder de disposición sobre la cosa al comprador76. En nuestra opinión, debe rechazarse esta tesis y entender que en estos casos lo que dispone la ley es cercano a una adquisición a non domino, en el buen entendido de que quien vende otra vez en el sistema de transmisión consensual vende cosa ajena a un tercero que adquiere la posesión del bien o que inscribe su adquisición en el registro de la propiedad, lo que implica su adquisición, no por título derivativo como pudiere parecer en las opiniones versadas anteriormente, sino a título originario, sin que le afecte la falta de poder de disposición del enajenante77. Esta es la única justificación que puede darse a la existencia de un precepto que no encaja a priori dentro de un sistema de transmisión consensual, y que da vía libre en la regulación del Code francés donde se establece la nulidad de la venta de cosa ajena (artículo 1.599)78. Por tanto, es una norma de protección de terceros, justificada, aunque poco protectora de quien ya había adquirido la propiedad de la cosa y quien, no se olvide, asume los riesgos de la misma hasta que se produzca la adquisición a non domino, por la existencia de una norma de protección de terceros79. Otros sistemas acogen también la adquisición de la propiedad por parte del segundo comprador que adquiere la posesión, en las dobles ventas, con base en una presunta autorización por parte del primer comprador no poseedor, al vendedor para que pueda realizar una segunda venta, hasta que no le haya entregado la posesión efectiva de la cosa80.
Aunque la Base 1.ª del Código civil de 24 de julio de 1889 establece que “El Código tomará por base el proyecto de 1851...”, sostiene por su parte la Base 20 que “Los contratos, como fuente de las obligaciones, serán considerados como meros títulos de adquirir en cuanto tengan por objeto la transmisión del dominio”, con lo que no se instauró en el vigente Código civil el sistema de transmisión solo consensu, sí adoptado por el citado proyecto.
Por tanto, puede afirmarse que nuestro vigente Código civil no acogió el innovador sistema transmisivo del Code Napoleón, y siguió fiel al sistema de transmisión mediante título y modo, sin olvidar que, al igual que en la última época del Derecho romano, la tradición aparece fuertemente espiritualizada.
Sin embargo, ello no implica que la tradición romana de nuestro Código nos lleve a afirmar que en el mismo tampoco existe la obligación de transmitir el dominio en el contrato de compraventa, sino que para obtener conclusiones fundadas tendrá que examinarse el contenido propio de la regulación del citado contrato en el Código, así como los derechos y obligaciones de las partes, obtenidos no exclusivamente de la letra de la ley, sino también de la buena fe y de los usos, que configuran en cierta medida la causa de las estipulaciones privadas (cfr. artículo 1.258 Cc). No obstante, antes de proceder a este examen minucioso del Código español, cabe analizar algunas legislaciones extranjeras, para disponer con ello de una mayor información sobre las posibles influencias que esos sistemas pudieran haber tenido sobre el nuestro.
Capítulo II
Tratamiento de la cuestión en determinados Códigos extranjeros
1. Los Códigos civiles francés y belga
Cabe empezar por el derecho francés por ser el que tiene el Código más antiguo de los que se estudiarán y por haber ejercido una notable influencia en nuestro proceso codificador civil81.
Como es bien sabido, el sistema francés de transmisión del dominio y demás derechos reales es el llamado sistema solo consensu, en el que no se distingue entre los efectos obligacionales de la prestación del consentimiento, con los efectos reales del contrato82. Una vez perfeccionado el contrato, la transmisión de la propiedad se produce directamente del vendedor propietario al comprador, siendo sólo necesario que se entregue la posesión al comprador de la cosa que ya es suya, sin que dicho acto implique traditio romana, sino mero traspaso posesorio (délivrance). Se atribuye dicho giro respecto del sistema transmisivo romano, inicialmente, a las influencias de la doctrina de Leibniz y Domat con base en un orden racional-natural, entre los que se atribuía gran importancia a la voluntad contractual, que tuvieron gran influencia en el proceso codificador galo83.
Sin embargo, los principales artífices que influyeron sobremanera en la codificación francesa y en gran parte de la europea fueron Jean DOMAT, y R. J. POTHIER, de quienes debe intentar extraerse el estado de la doctrina sobre la cuestión que nos ocupa en el Derecho francés inmediatamente anterior al Code84. En primer lugar cabe destacar, en cuanto a la cuestión conceptual antes apuntada en referencia al contenido de la obligación de dar, que según POTHIER, implica obligarse a transmitir determinado derecho, normalmente la propiedad. Por ello, al igual que la acepción romana, dare implica transmitir, y no simplemente un traspaso incoloro de la posesión del solvens al accipiens85. Siguiendo pues la herencia romana, sostiene este autor que el contrato de compraventa en el Derecho francés pre-codificado, no existe para el vendedor una obligación de dare, en el sentido del derecho romano86. Además, la transmisión de la propiedad y demás derechos reales se producían por la teoría del título y el modo, aunque después, como sabemos, el Code lo innovara con el original sistema de transmisión solo consensu87. También DOMAT entendía que el contrato de compraventa no contiene para el sujeto vendedor la obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida88. En opinión de ambos autores la venta de cosa ajena era plenamente válida89.
Estudiada la situación y el pensamiento de la doctrina anterior al Code, conviene ahora observar el tratamiento que confiere a estos aspectos: ya el artículo 711 del Code nos dice que “La propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations”, con lo que se observa la influencia de este precepto sobre nuestro artículo 609 Cc, pero con la gran diferencia de que en el precepto galo no figura la tradición como acto que junto al título provoca la transmisión de los derechos reales. El sistema solo consensu lo ratifica el artículo 1138 del Code, en sede de efectos de las obligaciones, al sostener que “L’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l’instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n’en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier”90. Y por último, como precepto definitivo para establecer el sistema transmisivo francés, y en este caso en sede propia de compraventa, señala el artículo 1583: “Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”91.
El hecho de que la venta en derecho francés tenga eficacia real a partir de la prestación del consentimiento contractual puede hacer creer que es inútil preguntarse si existe la obligación de transmitir el dominio en la compraventa92. El hecho de que las declaraciones de voluntad que conforman el consentimiento produzcan, además del efecto obligacional, el efecto real, implica que necesariamente al producirse éste por efecto de la ley, ya no quepa exigir ningún tipo de deber añadido a la parte vendedora. Esto es, se afirma que la transmisión se producirá directamente por efecto de la ley, y por ello, al producirse ipso iure, a nada estará obligado el vendedor en el sistema de transmisión consensual. En contra de esta concepción ha afirmado la doctrina que el hecho de que existan diferentes sistemas transmisivos de derechos reales, y aunque algunos de ellos impliquen la producción simultánea de efectos obligacionales y reales, no conlleva que entre ambos sistemas exista diferencia, por esta causa, en cuanto a las obligaciones de la parte vendedora93.
Sin embargo, cabe tener en cuenta que aunque el efecto real se produzca al mismo tiempo que el efecto obligacional (vendre c’est aliéner), ello puede no cumplirse en determinados supuestos por todos conocidos, ya sea en algunos casos por voluntad de las partes (venta con reserva de dominio), ya sea por imposibilidad material o jurídica: venta de cosa genérica, en la que necesariamente no se podrá producir la transmisión hasta la especificación del objeto; de cosa futura que se espera que exista en un momento posterior al de la perfección; o venta de cosa ajena94.
En este aspecto nos percatamos de que entre los sistemas de transmisión con base en el título y el modo y los sistemas de transmisión consensual no existe diferencia, ya que si no existe determinación del objeto del contrato (la cosa) mal se podrá hablar de transmisión de la propiedad de la misma. En el mismo supuesto nos encontramos cuando se habla de venta de cosa futura, que no podrá producirse hasta que la cosa devenga existente, dada la determinación que requieren del objeto los derechos reales95, así como de la venta de un bien determinable de forma alternativa, hasta que no se produzca la elección de la concreta prestación a realizar.
En cuanto al último supuesto, esto es, la venta de cosa ajena, cabe detenerse en él momentáneamente, ya que de su tratamiento en el derecho francés se puede deducir que existe obligatoriedad de transmitir la propiedad en el contrato de compraventa en Francia.
Ríos de tinta ha provocado, en el país vecino, la letra del artículo 1599 del Code: “La vente de la chose d’autrui est nulle: elle peut donner lieu à des dommages-intérêts, losrque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.” La letra de este precepto se aparta absolutamente de la tradición francesa y de las enseñanzas de POTHIER que habían pregonado siempre la validez de la venta de cosa ajena96.
Si bien la letra del Code sobre este aspecto es clara y rotunda, la doctrina se ha decantado desde el principio en permitir la validez de la venta de cosa ajena en las ventas mercantiles, por ser en ellas insalvable el inconveniente de ser propietario de la cosa para poder celebrar contratos transmisivos con la misma, en grave perjuicio del tráfico mercantil97.
Si bien es cierto, como se analizará más adelante, que la validez o nulidad de la venta de cosa ajena no condiciona absolutamente el hecho de que el vendedor esté obligado a transmitir el dominio, en algunos supuestos puede tener cierta incidencia. Es decir, si bien puede afirmarse que en un sistema en el que la venta de cosa ajena sea válida, ello no implica que el vendedor no tenga la obligación de transmitir el dominio, la proposición contraria sí parece cierta, en el sentido de que un sistema que afirme con rotundidad la nulidad de la venta de cosa ajena, está afirmando claramente que es necesario que en las compraventas se transmita el derecho de propiedad o que el vendedor sea propietario, ya que sino, la falta de dicho requisito privaría de validez al contrato y por ello de efectos al mismo. Por ello es definido el contrato de compraventa por algún autor de la doctrina francesa como “el contrato por medio del cual una persona, llamada vendedor, transmite a otra, que se llama comprador, y le garantiza la propiedad de una cosa a cambio de un precio en metálico que el comprador se obliga a entregarle”98.
Si bien el enunciado del artículo 1599 del Code parece simple y directo, el mismo ha comportado numerosos quebraderos de cabeza a la doctrina francesa. Las cuestiones que han preocupado a dicha doctrina, y que requieren ser analizadas y respondidas para obtener el alcance y significado de dicho precepto son principalmente: a) la razón o causa por la que se decreta nula la venta de cosa ajena; b) los efectos de dicha nulidad; c) las acciones que tiene el comprador de cosa ajena, ya que en el Code existe una regulación amplia sobre el saneamiento por evicción.
a) En primer lugar, se ha apuntado por la doctrina francesa que una de las razones de dicha nulidad es la inmoralidad, lo absurdo y lo contrario a las buenas costumbres que resulta vender una cosa de la que no se tiene la propiedad99. También se apunta que una de las razones de dicha nulidad es la instauración del sistema transmisivo solo consensu, que implica que celebrada la venta, debe hacer tránsito el derecho real al comprador100. Este argumento no está falto de razón en cuanto que tanto en el derecho romano como en el derecho francés antiguo era válida la venta de cosa ajena101, y ello se instauró repentinamente, por influencia del iusnaturalismo, en el Code Napoléon102. Otras orientaciones lo han vinculado a la existencia de una acción de resolución por incumplimiento contractual, dado que se entiende que en derecho francés existe la obligación de transmitir la propiedad en la compraventa, aunque en realidad no hay ningún precepto que lo establezca expresamente. Por último, tampoco han faltado voces que vinculaban la nulidad de la venta de cosa ajena a la falta de causa. Se afirma que si la transmisión representa la causa del contrato, si ésta no se produce, el contrato es nulo por falta de causa103.
Sin embargo para la doctrina actual francesa, parece que el fundamento principal está en el error que sufre el comprador, lo que le permite impugnar la venta en la que, posteriormente a su celebración, se descubre que el vendedor no era propietario de la cosa. Se afirma que el comprador sufre un error sustancial sobre las cualidades de la persona, ya que el hecho de que se tenga la titularidad del objeto es esencial para el sujeto adquirente104. Este argumento basado en el error tiene el defecto de que la letra del artículo 1599 establece dos supuestos: uno en el que el adquirente ignora la ajenidad de la cosa, en la cual además de la nulidad podrá pedir daños y perjuicios, y otro, en el que si conocía la ajenidad, no podrá reclamar esa indemnización, siendo también nula la venta en este caso, supuesto en el que no ha habido error. Este escollo se salva por la actual doctrina francesa señalando que en los supuestos en que el adquirente conocía que compraba cosa ajena, la venta no es nula.
b) La base en el error como vicio del consentimiento que fundamenta la nulidad de la venta de cosa ajena nos lleva a entender que tanto la doctrina como la jurisprudencia francesa afirmen con rotundidad que estamos ante una nulidad relativa105, no absoluta, una nulidad de protección del contratante que padeció el error, que dispondrá de una acción para anular la venta que deberá ejercitar antes de su caducidad106. Es evidente y comprensible que se hable de nulidad relativa, teniendo en cuenta que sólo deba darse legitimación para impugnar la venta al comprador, ya que si se tratara de una nulidad absoluta, incluso el propio vendedor podría ejercitarla107, así como el propietario de la cosa, el cual ya dispone de la acción reivindicatoria y del principio res inter alios acta, nec nocet, nec prodest.
c) La última cuestión quizá es la más complicada, habida cuenta de que no se comprende cómo decretando la nulidad de la venta de cosa ajena, se prevé por el Code francés una completa regulación sobre el saneamiento por evicción108. Es cierto que la innovación del sistema de transmisión y de la venta de cosa ajena parecen añadidas de forma precipitada en un Código de herencia romana109, ya que en la regulación de la compraventa se pueden leer determinados preceptos que nos recuerdan a la venta romana en cuanto a la obligación de entrega del habere licere (arts. 1582, 1603, 1604, 1625)110. Esta herencia romana del saneamiento por evicción ha sido explicada desde la doctrina en el sentido de que el comprador de cosa ajena puede permanecer con la cosa y usucapirla111; puede ejercitar la acción de impugnación ex artículo 1599, y para cuando le demande el auténtico propietario en evicción, y le haya caducado la acción de impugnación, podrá ejercitar la acción de saneamiento regulada en el Code, sin olvidar que en la práctica eso será difícil que ocurra, dado que existe otra vía de escape en el proceso adquisitivo que consiste en las adquisiciones a non domino112 para los bienes muebles113. También se ha intentado sostener, como se destacó más arriba, que al ser la causa del contrato de compraventa la transmisión del dominio, a falta de ésta, el contrato es nulo por falta de causa, lo que se conocerá cuando acontezca la evicción, por la dificultad que puede entrañar en muchos casos probar la falta de titularidad del vendedor114.
Examinado el alcance y efectos de este precepto, pudiera llegarse a la conclusión que la nulidad de la venta de cosa ajena es debida a la obligación de transmitir la propiedad que existe en el derecho francés, sin que ello tenga su principal incidencia en la existencia del sistema de transmisión solo consensu, como se ha apuntado115. Sin embargo, como también se destacó, el hecho de que no existiera tal prohibición no nos legitimaría para poder afirmar con rotundidad y sin riesgo de error que no existe dicha obligación de transmitir116.
Por ello, y después del detenido examen del contenido sobre la materia en el tiempo inmediatamente anterior a 1804 y la regulación propia del Code, conviene concluir que todo parece indicar que en el Código napoleónico no se contiene explícitamente una obligación de transmitir la propiedad por parte del vendedor, pero que en cambio, la interpretación que la doctrina de este vecino país realiza del contrato de compraventa en concreto y de los preceptos generales del derecho de obligaciones, ha señalado con unanimidad que en el contenido debitorio del vendedor existe esa obligación de dar, esto es, de transmitir el derecho de propiedad, y no cabe duda de que el establecimiento de un precepto, el artículo 1599, sobre la nulidad de la venta de cosa ajena, ha tenido mucho que ver con ello117.
Antes de pasar a examinar el Código italiano, cabe hacer ciertas consideraciones en cuanto al tema que nos ocupa, con relación a la regulación del Código civil belga. Por todos es sabido que el Código civil belga es una copia casi literal del Code francés, incluso en cuanto a los números correspondientes a cada precepto. Por ello, el artículo 711 dice q
