El arrendamiento de industria

El presente libro aborda un supuesto de arrendamiento cuyo tratamiento jurídico entraña complejidad, porque al no tener un régimen jurídico específico hay que aplicar el del arrendamiento de cosas, contemplado en el Código civil, con los problemas de adecuación que ello plantea. Esta insuficiencia normativa junto a la frecuencia con que aparece en la práctica hace que el estudio revista el máximo interés, puesto que constituye una guía tanto doctrinal como jurisprudencial para el tratamiento de los innumerables problemas que plantea. Hay que pensar que, junto a los intereses contrapuestos de arrendador y arrendatario, está el interés común de que se explote la industria, manteniendo una cierta productividad. Para ello el arrendatario deberá gozar de un poder de disposición referido a la funcionalidad propia de la industria. En suma, el interés de este libro radica en el tratamiento doctrinal de los distintos problemas específicos del arrendamiento de industria y su resolución en los tribunales de justicia, intentando aportar soluciones concretas a este tipo contractual y no las generales del arrendamiento de cosas, que en muchos casos resultan inaplicables.

Indice

I. Introducción

II. Precedentes
1. Decretos de alquileres
2. Leyes Especiales de Arrendamientos Urbanos: ámbito de aplicación
A) Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946
B) Leyes de Arrendamientos Urbanos de 1955 y 1964
C) Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
3. Evolución jurisprudencial: Integración de los preceptos legales
A) La empresa como conjunto patrimonial
B) La empresa y su valor industrial
C) La importancia de la organización en la empresa
D) El funcionamiento de la empresa no es requisito indispensable

III. La empresa como objeto del arrendamiento
1. La empresa desde el punto de vista económico y jurídico
2. La empresa a efectos arrendaticios
A) Posición jurisprudencial
B) Posición doctrinal

IV. Fundamento del tratamiento jurídico diferenciado
1. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
2. Matizaciones legales y jurisprudenciales
3. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

V. Concepto del arrendamiento de industria
1. Posición jurisprudencial
2. Juego de la autonomía de la voluntad de las partes
3. Incidencia del cambio de circunstancias en la conceptuación del contrato
4. Exigencia de tiempo determinado
A) Pactos sobre la duración del arrendamiento
B) Plazo legal a falta de pacto
C) Finalización del tiempo de duración del contrato
D) Tácita reconducción
5. Precio cierto: onerosidad
A) Criterios de fijación
B) Cláusulas de actualización
C) El precio como elemento del sinalagma contractual: incidencias

VI. Naturaleza jurídica
1. Arrendamiento de cosas &laqno;sui generis»
2. Excepción al artículo 1545 del Código civil

VII. Función económica del contrato de arrendamiento de industria

VIII. Régimen jurídico
1. Obligaciones del arrendador
A) Obligación de entrega de la cosa
a) Materialización de la entrega
b) Atribución de un poder de disposición de las cosas consumibles
c) Régimen jurídico de las deudas y créditos
B) Obligación del mantenimiento en el goce pacífico de la cosa
a) Actos que impiden o perturban el arrendamiento
b) Prohibición de competencia
c) Garantías por evicción y vicios
C) Obligación de efectuar reparaciones
2. Derechos del arrendador: Posibilidad de desahucio
3. Obligaciones y derechos del arrendatario
A) Obligación de prestar fianza
B) Uso de la cosa arrendada
a) Diligencia de un buen padre de familia
b) Destino al uso pactado
a) Poder de disposición de mercaderías
b) Posibilidad de realizar mejoras
C) Obligación de poner en conocimiento del arrendador las usurpaciones y
novedades dañosas
D) Pago de los gastos de explotación y otros
E) Devolución de la industria
a) Bienes fungibles
b) Capacidad de regeneración de la empresa
c) Mejoras
d) Resarcimiento de daños y perjuicios

IX. Formalidades
1. Principio de libertad de forma
2. Necesidad de inventario
3. Formalidades fiscales y administrativas
A) Cumplimiento de las formalidades
B) Incidencia en la relación civil

X. Subarriendo y cesión de la industria
1. Subarriendo de industria
A) Regulación legal
B) Concepto
C) Posibilidades de subarriendo
2. Cesión del contrato de industria
A) Diferencias con el subarriendo
B) Regulación legal
a) Necesidad del consentimiento del arrendador
b) Pactos de las partes
c) Objeto de la cesión del contrato

XI. El arrendamiento de industria desde el punto de vista del derecho
laboral
1. Regulación legal
2. Trabajadores contratados por el arrendatario
3. Posibilidad de pactar la extinción de las relaciones laborales

Anexo: Visión jurisprudencial del arrendamiento de industria
I. Concepto de empresa a efectos del arrendamiento de industria
II. Fundamento del tratamiento jurídico diferenciado con el arrendamiento de
local de negocios
III. Concepto de arrendamiento de industria
IV. Incidencia de la autonomía de la voluntad en la conceptuación del
contrato
V. Elementos del arrendamiento de industria
VI. Régimen jurídico
1. Obligaciones del arrendador
A) Obligación de entrega de la cosa
B) Obligación de mantenimiento en el goce pacífico de la cosa
C) Obligación de efectuar reparaciones
2. Derechos del arrendador: Posibilidad de desahucio
3. Obligaciones y derechos del arrendatario
A) Uso de la cosa arrendada
B) Devolución de la industria
VII. Formalidades
VIII. Subarriendo y cesión de industria
IX. El arrendamiento de industria desde el punto de vista laboral

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