EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: SUBROGACIÓN .

La materia de arrendamientos urbanos es compleja.

La aprobación de la LAU 29/1994 constituye una medida legislativa de carácter estructuralque irá surtiendo efectos a medio y largo plazo.

En la actualidad, coexisten tres regímenes de subrogación "mortis causa" en el arrendamientode vivienda.

En este trabajo se estudia el estado de la cuestión, haciendo especial referencia a la doctrinacientífica y jurisprudencial dictada hasta la fecha.

Se trata de una obra práctica destinada a los profesionales, y en general, a todas aquellaspersonas interesadas en el estudio de la materia.

Prólogo .

Primera Parte

I.La duración arrendaticia .

1.El contrato de arrendamiento de cosas. La duración como elemento fundamental.

A.Determinación de la duración arrendaticia .

a)Situación en el Código civil .

b)Situación de la cuestión en el Derecho foral .

2.En concreto, los arrendamientos urbanos .

A.Los arrendamientos urbanos: Concepto. Antecedentes históricos .

B.Antecedentes remotos .

C.La legislación especial de arrendamientos urbanos .

D.Carácter social .

E.Naturaleza jurídica .

F.La «prórroga legal forzosa» y la «subrogación mortis causa»: la crisis de latemporalidad del contrato de arrendamiento .

G.Cambio de orientación. El Real Decreto-Ley 2/1985. Efectos .

H.La nueva ley de arrendamientos urbanos .

II.El contrato de arrendamiento de vivienda .

1.El ámbito objetivo de aplicación .

A.Extensión del concepto vivienda .

a)El texto refundido L.A.U. de 1964 .

b)La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

B.La exclusión de la vivienda suntuaria .

Segunda parte

I.La subrogación «mortis causa». Cuestiones previas .

1.Concepto .

2.Alcance .

3.Naturaleza jurídica .

A.Limitación al derecho de propiedad y aplicación restrictiva .

B.Distinción de la subrogación con figuras afines .

a)Respecto de la novación contractual .

b)Respecto de la cesión de contrato .

II.La subrogación «mortis causa» de vivienda y su relacion con el derecho comun .

1.La subrogación especial «mortis causa» y el pago por subrogación en elDerecho común .

2.Especialidad de la subrogación «mortis causa» frente a la sucesiónhereditaria común .

A.La doctrina científica .

B.Tesis jurisprudenciales .

3.La sucesión arrendaticia en el Derecho común .

A.En cuanto al Código civil: .

a)Situación de la cuestión en el Derecho romano .

b)La codificación .

c)Tesis doctrinales .

d)La doctrina civilista .

e)La Jurisprudencia .

f)Conclusiones .

B.En cuanto al Derecho Foral navarro .

Tercera parte

El estado de la cuestión. La subrogación «mortis causa» en los contratos de arrendamiento devivienda. En especial el ámbito objetivo de aplicación .

Capítulo 1

La subrogación «mortis causa» en los contratos de arrendamiento concertadosentre el 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995

I.Régimen jurídico de la subrogación por causa de muerte de los contratos sujetos al RealDecreto-Ley 2/1985. La Ley de Bases de 22 diciembre 1955, articulada por el Decreto de 13abril de 1956 .

1.Artículo 58 TR. L.A.U. .

A.Comentario general al precepto .

B.Requisitos de aplicación .

a)El fallecimiento del arrendatario .

b)Beneficiarios «legales» de la subrogación. Orden de prelación .

c)Número de personas que pueden subrogarse .

d)La Notificación de la subrogación .

C.Resolución del contrato de arrendamiento .

a)Comentario general a este apartado .

b)Doctrina legal acerca de los aspectos sustantivos de la resolucióncontractual .

2.El Artículo 59 TR.L.A.U. .

A.Número de subrogaciones admitidas .

B.Cómputo del número de subrogaciones .

a)Doctrina legal .

3.Especialidades en la subrogacion mortis causa: .

A.Especialidades «ratione materiae». La subrogación del local destinado por elarrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada .

B.Especialidad «ratione personae» .

a)La Subrogación «mortis causa» cuando el arrendatario es extranjero .

Capítulo 2

La subrogación «mortis causa» en los nuevos contratos celebrados

tras la entrada en vigor de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994

I.El llamado «pacto de no subrogación» .

1.Requisitos .

II.Subrogación «mortis causa». Requisitos y ejercicio .

1.Vigencia del contrato de arrendamiento .

2.El fallecimiento del arrendatario .

A.El fallecimiento .

B.Arrendatario .

C.La declaración de fallecimiento. Problemática .

3.Convivencia con el arrendatario y beneficiarios en la línea subrogatoria .

A.Subrogación del cónyuge supérstite .

a)En especial, los supuestos de cónyuges supérstites por matrimonio contraido«in artículo mortis» .

B.La subrogación del conviviente supérstite «more uxorio» .

a)Puesto que ocupan las «uniones de hecho» en la línea subrogatoria .

b)¿La L.A.U. reconoce la equiparación entre las parejas de hecho formada pormiembros heterosexuales a las uniones homosexuales? .

c)Convivencia .

C.Subrogación de los descendientes .

D.Otras personas facultadas para subrogarse .

a)Ascendientes y hermanos .

b)Los familiares minusválidos.

E.Cláusula de cierre del sistema de preferencia .

a)Concurrencia de beneficiarios .

4.La notificación al arrendador .

A.El elemento temporal .

B.La forma .

a)Formalismo de la notificación .

b)Documentos que hay que adjuntar con la notificación .

5.Número de subrogaciones admitidas .

III.La extinción del contrato .

Capítulo 3

La subrogación «mortis causa» en los contratos concertados

con anterioridad al Real Decreto legislativo 2/1985,

de 30 de abril. Especialidades

I.El general requisito de la convivencia previa con el arrendatario fallecido .

II.Régimen jurídico de la subrogación por causa de muerte .

1.La subrogación «mortis causa» según las reglas 4.ª a 9.ª del apartado 9 dela Disposición transitoria segunda de la L.A.U .

2.La subrogación «mortis causa» según la regla 6.ª del apartado 11 de laDisposición transitoria segunda de la L.A.U. .

3.Disposiciones comunes a ambos regímenes subrogatorios .

A.Doctrina legal: .

a)Subrogación en la vivienda. Contrato anterior a 9 de mayo de 1985.Notificación. .

III.Ayudas para el acceso a vivienda .

1.Requisitos que han de concurrir para ser beneficiario de estos programas deayudas públicas .

Capítulo 4

Addenda. La acción resolutoria por fallecimiento. Cuestiones procesales

I.Cuestiones previas .

II.La acción resolutoria por fallecimiento .

1.Justificación .

2.Regulación .

A.Resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador. Plazo parasu ejercicio .

B.Procedimiento aplicable .

C.Acción resolutoria. Otras cuestiones de índole procesal .

a)Legitimación pasiva .

b)Legitimación activa .

Cuarta parte

Bibliografía Básica .

Tercera parte

Apéndice legislativo .

Anexo de jurisprudencia .

Índice cronológico de doctrina legal .

Otro libro de Pérez Ureña, Antonio Alberto es Los órganos Unipersonales De Las Comunidades De Propietarios.